Etter Stortingets vedtak om dokumentavgift for 2009 § 1 skal det betales dokumentavgift ved enhver tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom. Unntak herfra kan følge av selve avgiftsvedtaket eller av dokumentavgiftsloven. Toll- og avgiftsdirektoratet vil i det følgende gi noen bemerkninger til hvilken betydning det får for dokumentavgiften at en festetomt til bolighus innløses etter instruks om innløysing og regulering av festeavgift i festeforhold der staten eller statleg styrde verksemder eig tomta (tomtefesteinstruksen), fastsatt ved kgl.res. 14. september 2007.
Generelt om avgiftsgrunnlaget
Dokumentavgift skal som hovedregel beregnes av salgsverdien av fast eiendom, jf. lov 12. desember 1975 nr. 59 om dokumentavgift (dokumentavgiftsloven) § 7 første ledd.
Med ”salgsverdien” menes verdien av det samlede vederlag selger vil kunne få for den konkrete eiendommen ved salg på alminnelige forretningsmessige vilkår. Utgangspunktet er derfor at dersom en eiendom selges til underpris eller det foreligger et gavesalg, skal dokumentavgiften ikke beregnes av den reelle salgssummen, men av den pris selger kunne ha fått på det åpne markedet.
Det er gitt enkelte unntak fra hovedregelen om avgiftsgrunnlaget i § 7 første ledd. Blant annet følger det av § 7 fjerde ledd at dersom ”fast eiendom er overtatt med hjemmel i lov til den pris som er fastsatt med hjemmel […] i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste, skal avgiften beregnes etter denne pris.”
Bestemmelsen innebærer at dersom festetomten er innløst med hjemmel i tomtefestelova til slik pris som der er fastsatt, skal innløsningssummen legges til grunn for avgiftsberegningen. Dette gjelder selv om innløsningssummen er lavere enn bortfester kunne ha oppnådd ved salg av tomten på det åpne marked.
Innløsningssum fastsatt etter tomtefesteinstruksen er ikke ”pris som er fastsatt med hjemmel i [tomtefestelova]” i dokumentavgiftsloven § 7 fjerde ledds forstand.
Lovendring fra 1. juli 2009
Fra 1. juli 2009 vil det i dokumentavgiftsloven § 7 fjerde ledd bli tatt inn en henvisning til lov om Opplysningsvesenets fond.
Ny § 7 fjerde ledd vil etter endringen lyde:
”Er eiendoms- eller bruksrett til fast eiendom overtatt med hjemmel i lov til pris som er fastsatt med hjemmel i lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker, i lov 11. juni 1993 nr. 66 om pristiltak, i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste eller i lov 7. juni 1996 nr. 33 om Opplysningsvesenets fond skal avgiften beregnes etter denne pris. Er retten overtatt med hjemmel i lov til åsetespris, gjelder bestemmelsene i lov 19. juni 1964 om arveavgift § 14 fjerde ledd tilsvarende.” [endring i kursiv]
Lovendringen innebærer at når en festetomt er innløst etter tomtefesteinstruksen, og bortfester var Opplysningsvesenets fond, skal innløsningssummen benyttes som avgiftsgrunnlag.
Toll- og avgiftsdirektoratet vil særlig bemerke at tomtefesteinstruksen kun gjelder festeforhold for bolighus. Den omfatter således ikke fritids- og næringseiendommer. For Opplysningsvesenets fond gjaldt instruksen først fra 1. januar 2009.
Lovendringen får virkning for hjemmelsoverføringer som skjer fra og med 1. juli 2009.
Praktisk gjennomføring: For tilfeller som omfattes av lovendringen, oppgis innløsningssummen etter tomtefesteinstruksen som avgiftsgrunnlag ved tinglysing av skjøte. Dette avgiftsgrunnlaget benyttes så ved beregning av dokumentavgift.
Dispensasjon for tilfeller som ikke omfattes av lovendringen
Som det fremgår ovenfor får lovendringen ingen betydning for tilfeller hvor den formelle hjemmelsoverføringen skjer før 1. juli 2009, eller for tilfeller hvor hjemmelen overføres fra annen bortfester enn Opplysningsvesenets fond. Med hjemmel i dokumentavgiftsloven § 3 er det imidlertid åpnet for at dersom eiendommen er innløst etter tomtefesteinstruksen, kan det gis dispensasjon for dokumentavgift for differansen mellom innløsningssummen og avgiftsgrunnlaget fastsatt etter dokumentavgiftsloven § 7. Dette følger av brev fra Finansdepartementet til Opplysningsvesenets fond 13. mai 2009.
Vedtaket ble gitt virkning fra og med 1. januar 2009.
Finansdepartementets brev får betydning for følgende tilfeller:
1) Innløsning skjer etter tomtefesteinstruksen, bortfester er Opplysningsvesenets fond, og den formelle hjemmelsoverføringen skjer i perioden 1. januar til 30. juni 2009
2) Innløsning skjer etter tomtefesteinstruksen, bortfester er en annen enn Opplysningsvesenets fond, og den formelle hjemmelsoverføringen skjer etter 1. januar 2009
Tilfellene hvor bortfester ikke er Opplysningsvesenets fond (punkt 2) omfattes som nevnt ikke av lovendringen fra 1. juli 2009. Det må derfor gis dispensasjon for disse tilfellene også etter den tid.
Praktisk gjennomføring: Statens kartverk må først fatte et enkeltvedtak om dokumentavgift. Dersom den avgiftspliktige mener at tilfellet faller inn under punkt 1 eller 2 ovenfor, må det søkes om dispensasjon i medhold av dokumentavgiftsloven § 3. Søknad om dispensasjon kan fremsettes samtidig med innsendelsen av skjøtet til tinglysing. Søker må dokumentere at tilfellet gjelder innløsning etter tomtefesteinstruksen.
Søknad om dispensasjon etter dokumentavgiftsloven § 3 behandles normalt av Toll- og avgiftsdirektoratet. I tilfellene som gjelder tomtefesteinstruksen er imidlertid myndigheten delegert til registerfører. Det betyr at søknad om dispensasjon skal sendes Statens kartverk i disse tilfellene. Avslag på søknad om dispensasjon kan påklages til Toll- og avgiftsdirektoratet. Statens kartverk informerer nærmere om klageadgangen.
Særlig om overføring av hjemmel til bygninger på festet grunn
Toll- og avgiftsdirektoratet vil avslutningsvis bemerke at dersom festetomtens innløsningssum skal legges til grunn ved avgiftsberegningen, må det være tale om en tomt uten bygninger eller en bebygget tomt hvor festekontrakten er tinglyst. Dette skyldes at avgiftsplikten er knyttet til hva det overføres hjemmel til ved tinglysingen.
Dersom festekontrakten er tinglyst, er fester hjemmelshaver til bygningene på festetomten, jf. lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing (tinglysingsloven) § 15 annet ledd. I tilfeller hvor festeretten ikke er tinglyst, vil derimot grunneier med tinglyst hjemmel til tomten også være den formelle eier av påstående bygninger. Dette gjelder selv om fester reelt sett er eier av bygningene. Ved tinglysing av hjemmel til den innløste eiendommen vil det skje en formell hjemmelsoverføring av både grunn og bygninger. Bygningenes verdi må derfor inkluderes i avgiftsgrunnlaget med mindre Stortingets avgiftsvedtak § 3 om nyoppførte bygninger kommer til anvendelse.